Распечатать

Оформление права собственности на возведенный объект недвижимости

Общее правило таково, что у арендатора есть право выполнять строительство на выданном ему земельном участке только с согласия собственника земельного участка, учитывая, что в соответствии с договором аренды земельный участок передается арендатору во временное пользование и при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором получил (статьи 606 и 622 Гражданского кодекса России).

В случае возведения капитального объекта на предоставленном участке земли выдача разрешения на строительство этого не объекта не нужна при условии, что возводимый объект является сооружением или строением вспомогательного характера. Сооружения и строения вспомогательного характера могут быть объектами капитального строительства, если одновременно с этим не являются временными постройками в силу конструктивных особенностей, и признаны таковыми с дальнейшей возможностью государственной регистрации права собственности (пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой называется жилой дом, иное сооружение, строение или другое недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предусмотренном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и другими правовыми актами, или созданное без получения необходимых разрешений или со значительным нарушением строительных и градостроительных правил и норм.

Но объекты капитального строительства или земельные участки, виды разрешенного использования (предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры и предельные характеристики которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут применяться без установления периода приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением ситуаций, если использование объектов капитального строительства и использование земельных участков опасно для здоровья и жизни человека, для объектов культурного наследия, окружающей среды (пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

В случае признания органом госучета и технической инвентаризации или судом возведенного объекта вспомогательным сооружением, строением в соответствии с пунктом 1.6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, установленных Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 года, основаниями для госрегистрации права собственности на этот объект недвижимого имущества являются:

1. Документы, которые подтверждают факт создания этого объекта недвижимого имущества и которые содержат его описания (декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкомразвития России от 03.11.2009 №447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»).
2. Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором находится такой объект недвижимого имущества (договор аренды участка земли) (статья 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Установленные статьей Градостроильного кодекса требования не распространяются на случаи строительства капитальных, для которых не нужно разрешение на строительство, что тем самым лишает правообладателя обязанности получения разрешения на ввод объект в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 №921, информация об объектах капитального строительства, полученная от организаций по государственному техническому учета и технической инвентаризации объектов капстроительства, применяются при выполнении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведении государственного статистического учета, определении объема налога на имущество, внесении информации о ранее учтенных объектах капстроительства в государственный кадастр недвижимости, а также ведении реестра федерального имущества.

Учитывая изложенное, в случае отказа в госрегистрации прав или уклонения соответствующего органа от госрегистрации такие действия могут быть обжалованы судебным приставом-исполнителем или заинтересованным лицом в суде, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).